Mediante sentencia 878/2015 de la Sala Constitucional, con ponencia del magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, que declaró ha lugar la solicitud de revisión interpuesta contra una decisión dictada el 16 de marzo de 2011 por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue anulada, se estableció lo siguiente:
La Sala Constitucional dictaminó que todo Juez de la República debe examinar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Agregó el Alto Juzgado, entre otros aspectos, que cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado, siendo un fallo mero declarativo.
Lo cual también es aplicable, agrega el Alto Juzgado, cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada. Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
Por otra parte la Sala de la Máxima Instancia Judicial señaló que el contrato de opción aunque es firme, puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato posterior ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato ulterior, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
Finalmente, se desprende de la decisión que no deben asimilarse los contratos preliminares de compraventa con el contrato definitivo, pues ello desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato y contraria el propósito buscado por las partes al celebrarlos, violentando así el principio de la autonomía contractual.
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